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国际设施管理模式在商业不动产管理中的借鉴

浏览次数: 日期:2011-04-20
国际设施
  设施管理不是设备管理,设施管理是物业管理中的一种新的形态。国际设施管理协会(IFMA)给予设施管理的定义是:以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类生活环境、工作环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作。它将人们的工作场所和工作任务有机结合起来,是一门综合了工商管理、建筑科学、工程技术以及人体工程学的综合学科。保持业务空间的高品质生活,强调的是空间内容的活动;以提高投资效益为目的,关注的是物业价值。


  为什么会出现设施管理?首先得从物业管理说起。我们知道,物业管理从英国起步,其原因是集合式建筑的出现,需要一家公司来调整公共秩序,维护公共资产,于是物业管理在英国出现了,之后传到我国香港地区。传统的物业管理的基本业务通常被认为是“四保”——保安、保绿、保洁、保修。但事实上物业管理发展到今天,我们都在面对一个困惑:物业管理没能随着市场经济的发育在一个合理的价格上进行调整,而成本的不断攀升,使得物业管理的赢利空间越来越窄。
   与此同时,业主的越来越强势、企业人才的严重短缺加上行业整体得不到尊重,使得朝阳行业逐渐进入夕阳的状态。是不是物业管理一定就这样,这种状态还会延续多久?从2004、2005年开始,全行业都在思考这个问题。一些大的物业管理公司,很多都在停滞、收缩、观察,都在思考物业管理何去何从,如何突破今天的困境。特别是当别的行业在蓬勃成长时,物业管理行业遭到了一些打击,使得一些从业人员不甘于此,认为物业管理不该如此,应该在市场经济中有它基本的定位。于是,物业管理开始重新检讨,检讨应该如何适应市场,如何提供更好的服务,如何保证物业的保值增值。所以,在上世纪80年代,设施管理开始出现了。
  物业管理、设施管理、资产管理、产业管理的关系是怎样的?其实,基本就是一个概念:不动产。不动产的概念在新加坡用产业服务去体现,在公司的财务系统中,更多偏向于它的价值,所以它成为资产管理。设施管理更多讲的是一个空间的概念,包括空间的领域,整体的领域,而不是单纯的设备或者说是有形的设备。
  ●设施管理的基本内容
  设施管理在原有的“四保”基础上,增加了一些新的内容,包括策略性年度及长期规划(也即生命周期)、财务与预算管理、公司不动产管理、室内空间规划及空间管理、建筑和改造工程、新的建筑及修复、保养及运作、保安、通讯、行政支援服务、能源管理。不同的物业会对应不同内容的设施管理重新进行组合,并非全部启动。
  ●设施管理的核心价值
   设施管理的核心价值是什么?跟物业管理有什么不同?可以这么理解:设施管理的核心优势在于采用多元模式发展,围绕业权人的需求,以物业为原点,市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展,最终实现空间流程的最佳组织和物业价值曲线的合理。

  而物业管理通常是一个固定模式,相对比较模式化。事实上,在不动产的市场发育过程中,应该摒弃模式化的方式,因为物业管理并非只能是这个样,只是在现阶段,在居住型物业管理中可以用这种模式,但并不是固定不变的,适用不同物业要用不同的模式,这种多元模式的发展依据首先就是物业所有人的需求,在管理好物业基础上,用市场和实践目标去考虑整个物业管理的模式,最终实现空间的合理运筹以及物业价值的有效提升。设施管理除了关心房子之外,还关注的是房子内部空间的业务流程以及物业价值的变化趋向。世界变化催生的物业管理方式变革
  首先,世界变平坦了,商业模式发生了变化。过去做生意的方式是在一个狭隘的局部市场,进入WTO后,市场随之变得无限大,此时,企业选择的应对方式发生了变化。过去强调要纵向一体化发展,一揽子服务都由企业全包,生意越变越大之后,企业开始关注自己的核心、实力,开始向横向一体化发展,把自身不擅长、不该做的业务分包出去,把重心放在企业自身的核心竞争力上。
  其次,全球化运动,催生了不动产价值曲线的波动。不动产的价值是不断发生变化的,它不是恒产,而是资产。全球资本的运动,可能会使得不动产的价值是负的,所以没有绝对的恒产。再次,国际资本市场的空前活跃,让变革充满了力量。国际资本市场的到来,带来的不止是资本,而是一种全新的商业模式和还没有真正进入中国的物业管理理念。最后,中国成为黄金之国。有人把巴西、俄罗斯、中国、印度称为“金砖四国”,这意味着,在全球经济中,这四个国家充满着让人期待的市场。
  所以现今物业管理面临的困难是短期的,只要走过这个困境,物业管理将真正迎来蓬勃发展的朝阳市场。

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